東京地方裁判所 平成２年（ワ）８７１５号 判決
主文
一 被告は、原告に対し、金六〇五万五八五〇円及びこれに対する平成二年一月一日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
二 原告のその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用は、これを二分し、その一を原告の、その余を被告の各負担とする。
四 この判決は、第一項に限り、仮に執行することができる。
理由
一 請求原因１の事実は、当事者間に争いがない。
二 まず、本件加害行為について判断する。
１ 被告が、平成元年一二月二六日、原告所有の本件建物の一部を取り壊したことは当事者間に争いがなく、右事実と、《証拠略》を総合すると、被告は、右同日、業者に依頼してブルドーザーで本件建物を取り壊し始めたところ、天利が中止を求めブルドーザーに飛び乗るなどしたため、業者は、本件建物のうち南側の玄関、居間等を中心に、屋根から土台部分までの基本的構造部分を切り取るような形で取り壊したまま作業を中止したこと、本件建物北側の台所、風呂場等の一部はかろうじて残存しているが、居住用建物として全体を修復することは著しく困難であること、本件建物内には家財道具類が存在したところ、被告はそのほとんどを本件建物内及び庭に放置して野ざらし状態にし、これを使用不能にさせたことが認められる。
ところで、原告は、右同日、本件建物内には別紙物件目録（二）記載の本件家財道具が存在した旨主張し、《証拠略》には、右主張に沿う部分がある。しかし、《証拠略》に照らすと、同目録記載の物件のうち、番号一のうちの冷蔵庫一台、番号六、一四、二二、三〇、三一の各物件、番号三五のうちの扇風機二台については、その存在が疑わしく、他にこれを認めるに足りる的確な証拠もない。また、番号三八のオートバイについては、被告はその本人尋問の結果中において、事前に林の中へ移動したと明確に供述しており、この供述の信用力を左右すべき点は見当たらない。さらに、番号三九の庭の池や植え込みについても、被告がこれを取り壊したことを裏付けるに足りる証拠はない。そうすると、本件加害行為の当時、本件建物内には、別紙物件目録（二）記載のうち、右認定にかかる物件を除いたその余の動産（以下、「本件動産」という。）が存在したものというべきである。
被告は、本件建物を取り壊すに当たり事前に家財道具類をすべて別棟の物置に移動させたと主張し、その本人尋問の結果中において、右主張に沿う供述をしている。しかし、前掲各証拠と対比とすると、取壊し直後の本件建物内にも家財道具が残存していたことは明らかであり、別棟の物置が被告主張のように家財道具をすべて収納できるほどの大きさのものであるかも疑問であつて、右供述はにわかに信用し難いから、右主張は採用の限りではない。
２ 右事実によれば、本件加害行為により、本件建物は、社会通念上、全体として滅失したものというべきであり、また、本件動産についても、被告において物置に移動させた個々の品目及びその良好な保管状況を明らかにするに足りる証拠はないから、本件加害行為の態様に照らすと、社会通念上、その全体が滅失したものと認めるのが相当である。
そうすると、被告は、本件建物及び本件動産が原告の所有に属するものであることを知りながら、これを滅失させたといわざるを得ないから、他に特段の事情がない限り、原告に対し、不法行為責任を免れないものというべきである。
三 そこで、抗弁１（原告による本件建物所有権の放棄）について検討する。
被告が本件土地の賃貸人たる地位を承継した後、原告と改めて本件賃貸借を締結したことは、当事者間に争いがなく、《証拠略》によれば、昭和五七年一二月二八日、被告主張のような内容の本件賃貸借が、原告と被告との間で締結されたことが認められる。
被告は、本件賃貸借締結の際、右賃貸借契約が終了したときは本件建物の所有権を放棄する旨約したと主張し、その本人尋問の結果中において、本件賃貸借にかかる契約書の第七条及び第八条にその趣旨が規定されている旨供述する。しかしながら、第七条は原告が被告に対し立ち退き費用を一切請求しない旨定め、また、第八条は、本件賃貸借終了時における原告の本件建物の収去義務を前提として、原告が被告に対しその費用を請求しない旨定めたものであつて、被告が主張するような約定を定めたものでないことは、その文言上からも明らかである。のみならず、原告が、借地法四条二項により建物買取請求権を有することを併せ考えると、その対象となる本件建物の所有権を本件賃貸借の終了時に放棄することは通常考えられないところといわなければならない。そして、他に、被告の主張する事実を認めるに足りる証拠はないから、右賃貸借の終了の有無について判断するまでもなく、右主張は採用することができない。
四 次に、抗弁２（適法な自力救済）について判断する。
１ まず、債務不履行を理由とする本件賃貸借の解除の成否について検討する。
（一） 被告が、昭和五七年一二月二八日に原告との間で改めて締結した本件賃貸借においては、賃料は、本件土地を含む一九番一の土地に課税される固定資産税及び都市計画税の税額を基礎として、これに本件土地の占める面積割合である一七三分の四二を乗じて算出される額を年額賃料と定める方法に改め、被告において右税額を毎年六月末日までに原告に通知し、これを受けて原告が右のとおり計算される賃料額をその年の一二月末日までに支払う（ただし、昭和五七年七月一八日以降同年一二月末日までの分は日割計算により昭和五八年三月三一日までに支払う。）旨約定されたことは、前記のとおりである。そして、原告が、昭和五七年分から少なくとも昭和六〇年分までの賃料を支払期限までに支払わなかつたことは当事者間に争いがない。
（二） 被告は、右未払賃料の算定基礎となる各年の税額を約定期日までに原告に通知した上、再三にわたり右賃料の支払を催告したが応じないため、昭和六一年一二月一日、原告に対し、口頭で、債務不履行を理由に本件賃貸借を解除する旨の意思表示をしたと主張し、その本人尋問の結果中において、右主張に沿う供述をしている。また、原告あて郵送したという右税額の通知書として昭和五八年三月二日付、同年八月一四日付、昭和五九年五月三〇日付及び昭和六〇年六月八日付各書簡が乙三九ないし四二号証として提出されている。
しかしながら、《証拠略》並びに本件加害行為に至る後記２の（二）認定の経緯と対照するときは、賃料の算定基礎となる各年の税額の告知を内容とする右各書簡が各作成日付ころ原告に到達したものと断定することは困難であつて、前掲各証拠をそのまま採用することはできず、他に、被告がその主張のように各年の税額を約定期日までに原告に通知したことを認めるに足りる的確な証拠はない。本件賃貸借においては、被告の右通知をまつて初めて各年ごとの具体的な賃料債務の内容が確定されているという特殊な方法がとられていたのであるから、その前提となる被告の通知を欠く以上、原告において賃料の額を知り、これに基づいてその支払をすることもできない筋合いであつて、前記賃料債務の履行遅滞には原告の責めに帰すべからざる事由が存在するというべきである。したがつて、被告が原告の債務不履行を理由に本件賃貸借の解除の意思表示をしたとしても、その効力を生ずるに由ないものというほかはなく、被告の前記主張は、採用することができない。
２ 次に、本件賃貸借の合意解除の成否について検討する。
（一） 被告本人尋問の結果中には、被告の主張に沿う供述部分があり、また、《証拠略》中には、被告が、昭和六一年一二月一日、原告に対して本件土地の立ち退きを要求したところ、原告は、声を荒らげて、「よし、分かつた、弁護士も知つておるし」と言つたとの記載がある。しかし、原告の右のような発言があつたとしても、被告の立ち退き要求に任意に応ずるというよりは、被告の要求は要求として一応聞いておくが、別途、これに対する法的な対抗措置を考えているとの意思を表明したものと解するのが相当であつて、右事実から直ちに本件賃貸借の合意解除の事実を認めることはできない。
（二） さらに、被告の本件加害行為に至る経緯についてみるに、《証拠略》を総合すると、以下の事実が認められる。
（１） 被告は、遅くとも昭和六二年ころから、本件賃貸借は被告主張の前記事由により適法に解除されて終了したとの認識の下に、原告に対し、度々、本件土地の明渡しを要求していたところ、原告は、当時、脳血栓等により体調を崩しており、やむなく、同年八月一〇日東京電力との電気供給契約を、また、同月二五日我孫子ガス株式会社とのガス供給契約を解除した上、同年九月ころ、本件建物から家財道具を運び出して千葉県我孫子市内のアパートに転居した。
（２） 原告は、同年一二月、脳血栓の発作で倒れ、昭和六三年三月まで入院し、その退院後も右アパートで療養生活を送つていたが、かねて通つていた宗教法人我孫子バプテスト教会の牧師である天利に窮状を訴えて相談した結果、同人の勧めもあつて、同年七月ころ、本件建物に再入居した。
（３） 天利は、原告の代理人として、被告あての同年七月一九日付通知書を原告と連名で作成し、その中で、事態打開のため、＜１＞原告が従来どおりの賃料を支払つて本件建物に再入居する、＜２＞被告が本件建物を借地権付建物として相当額で買い取る、＜３＞原告が未払賃料を一括して弁済供託した後本件建物に再入居する、以上いずれかの方法をとることとし、二週間以内に応答がない場合には右＜３＞の方法をとることを了承されたい旨記載し、同月二一日、これを被告あてに内容証明郵便で送付したが、被告から応答はなかつた。
（４） 天利は、同年九月一日、被告と会い、同人に対し、右通知書の写しを交付して、再度、これに対する応答を迫つたが、被告が拒否したため、原告は、同月二日電気供給契約を、また、平成元年三月二四日ガス供給契約をそれぞれ再開し、引き続き本件建物に居住した（右通知書の交付の点は当事者間に争いがない。）。
（５） この間、被告は、原告に対して、本件土地の明渡しを求める行動を繰り返し、本件建物の玄関脇に「不法侵入を許さず。近日中に包囲します。昭和六三年九月一二日 甲野太郎」と記載した立札を設置し、建物の周囲に針金の囲いを設け、原告がこれらを除去すると、建物の周囲にトタン塀を設置し、退去を求めるチラシを近隣に配付するなどし（以上の経緯は概ね当事者間に争いがない。）、さらに、平成元年一、二月ころ、本件建物に赴いて明渡しを求めたが、原告は、これに抗議して、被告の襟をつかみ上げたり、肩を突いたりした。
（６） そこで、原告は、本件訴訟代理人である林信彦弁護士に依頼して、本件建物の固定資産税及び都市計画税の税額を調査した上、平成元年六月一四日、被告が本件賃貸借の解除を主張して本件土地の明渡しを再三求め賃料を受領しないことが明らかであることを供託事由として、昭和五七年七月一八日から昭和六三年七月一七日までの賃料として年額三万八八三〇円の割合による合計二三万二九八〇円を弁済供託し、さらに、被告に対し、平成元年七月八日付通知書を送付して前記トタン塀の撤去等を求めた後、同年八月二日には、昭和六三年七月一八日から平成元年七月一七日までの賃料として三万八八三〇円を弁済供託した。
（７） 原告は、平成元年一二月六日から平成二年四月二日までの間、脳出血及び高血圧により再び入院したところ、被告は、原告の右入院不在中である平成元年一二月一三日、前記トタン塀に接続して針金の囲いを設置した。その後、原告の意を受けた天利が、同月一八日までに右囲いを除去し、玄関の柱に原告の表札を釘で打ち付けたが、被告においてこれを取り外し、天利が再度原告の表札を釘で打ち付けるなどの応酬があつた後、被告は、同月二六日、突如、本件建物に対し本件加害行為に出た（原告の再入院の点を除き、以上の経緯は概ね当事者間に争いがない。）。
（三） 右認定事実に照らすと、原告は、昭和六二年九月ころから昭和六三年七月ころまで本件建物を一時退去していたことはあるが、その間、被告から度々明渡要求を受け、原告自身も体調を崩し、入退院の繰り返しと療養を余儀なくされた事情があるばかりでなく、本件建物が居住可能な状態で存在し、かつ、原告がこれを所有していたことには何ら変わりがないのである。本件賃貸借は、原告が固定資産税及び都市計画税相当分を賃料として負担するにとどまり、土地賃料としては低廉である反面、その終了時において原告は立ち退き料及び建物除去費用を一切被告に請求しないという特殊なものではあつたが、原告が、明渡時期、具体的な転居先などの事後措置が明確でないまま、三〇年近くに及ぶ借地契約の合意解除にたやすく応ずることは、通常考えられないところである。このことは、前記のようなその後の深刻な紛争の経緯からも容易にうかがい知ることができるのであつて、原告の退去等の事実から被告主張の合意解除の事実を推認することは困難であるというほかはなく、他に、これを認めるに足りる証拠はない。
したがつて、被告の右主張は、採用することができない。
３ そこで、本件加害行為について適法な自力救済による違法性阻却をいう被告の主張について考えるに、その前提となる本件賃貸借の解除の効力がそもそも認め難いことは、以上の認定説示のとおりである。確かに、原告の賃料不払の状態が相当長期に及び、被告が解除を主張する時点までに四年余、原告が弁済供託をした時点までに約七年を経過しており、そのこと自体は、賃貸人である被告にとつて重大な利害を有することは明らかである。しかし、そうであるからといつて、実力により自己の意思を実現することが当然に許容されるものでないこともいうまでもない。私力の行使は、原則として法の禁止するところであり、法律に定める手続によつたのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されることがあるにすぎない。ところが、本件においては、前記認定事実に照らすと、被告は、本件賃貸借の定める賃料額の算定方法に従い、原告に各年の税額を通知するなどして賃料不払の状態を解消させるなり、あるいは、右不払を理由に解除権を適法に行使した上、土地明渡しの債務名義を取得するなどの措置をとることなく、本件土地の任意の明渡しにのみ固執し、いずらに紛争を深刻化させ、本件加害行為に至つたものであり、その当時、原告に対し、本件賃貸借の終了に基づく適法な土地明渡請求権を有していたとはいえない。他方、本件建物の所有者である原告においては、右加害行為の直前まで、被告の明渡要求を拒否し、本件土地の占有権原を主張してやまなかつたことも明らかである。そうとすれば、そもそも被告において適法な自力救済をいう前提を欠いているものといわざるを得ず、被告の前記主張は、到底採用することができない。
五 進んで、本件加害行為による損害について判断する。
１ 本件建物の滅失による損害
本件建物が、本件加害行為の当時、建築後約三二年半を経過した木造平家建居宅（床面積六七・六五平方メートル）であつたところ、右加害行為により、社会通念上、全体として滅失したものとみるべきことは、前記のとおりである。そこで、右時点における本件建物の時価について検討するに、《証拠略》によれば、本件建物の平成元年度における家屋評価証明による価格は一六万二七七五円であることが認められるところ、これは固定資産税等の課税標準となるにすぎないから、時価を的確に反映しているとはいえない。他方、《証拠略》によれば、本件加害行為の当時に本件建物と同一の床面積、構造の建物を新築するとした場合の建築費は一一〇六万二六一〇円（一平方メートル当たり一六万三五二七円）であること、安田火災海上保険会社作成にかかる建物簡易評価基準によると、木造専用住宅のうち、一平方メートル当たりの新築費単価が一七万円未満の場合の一年当たりの経年減価率は一・九パーセントであり、これに経過年数を乗じた数値を一〇〇パーセントから差し引いて残価率が求められること（ただし、補修維持管理が適切にされ、現に使用されている場合には、減価が五〇パーセントを超えていても残価率は五〇パーセント）が認められる。いまこの方式に依拠することとして、本件建物の時価を算定すると、右ただし書の場合には当たらないと認められるから、三二年半を経過したことによる減価率は約六一・八パーセントであり、その時価は四二二万五九一七円となる。そして、右の算定方法も経年建物の交換価格を算定する一つの統計的手法にすぎないことなどを考慮すると、本件建物の滅失による損害としては、控え目にみて、三〇〇万円と算定するのが相当である。
２ 本件動産の滅失による損害
本件動産もまた、本件加害行為によつて、社会通念上、全体として滅失したものとみるべきことは、前記のとおりであるが、《証拠略》によれば、本件動産の時価は、別紙物件目録（二）の価格欄のうち、前記二の１において認定した除外物件以外の各物件ごとの対応価格（ただし、番号一の冷蔵庫についてはその二分の一、番号三五の扇風機についてはその三分の一）を合計した一一一万一〇〇〇円であることが認められ、右認定を左右するに足りる証拠はないから、原告は右同額の損害を被つたものというべきである。
３ 代替住居の賃借による損害
《証拠略》によれば、原告は、本件加害行為によつて、退院後の帰住場所を失つたため、平成二年三月三〇日、我孫子市内の借家を賃料月額三万五〇〇〇円、期間二年の約定により賃借し、右期間中これに居住することを余儀なくされたこと、右賃借の際、礼金七万円及び仲介手数料三万六〇五〇円のほか、賃料として合計八三万八八〇〇円を支払つたことが認められ、右認定を左右するに足りる証拠はない。本件加害行為の内容に照らすと、原告が支出した以上の合計九四万四八五〇円は、右加害行為と相当因果関係のある損害というべきである。
４ 慰謝料
一般に、不法行為による財産権の侵害においては、被害者が財産的損害の賠償を受けることによつて精神的損害も一応回復されるものと考えられる。しかしながら、前記認定事実によれば、原告は、被告との間で本件土地の賃借権の存否をめぐる深刻な紛争を展開し、その過程で病気のため入院不在中に、突如、三〇年にわたつて居住してきた自宅を実力をもつて損壊され、本件動産とともに全体として滅失させられたものであるから、これによつて多大な精神的打撃を受けたことは、推認するに難くはない。そして、このような加害方法にかんがみると、本件においては、原告は、財産的損害の賠償によつては慰謝され得ない程度の著しい精神的苦痛を被つたものとみるべきであり、被告は、原告に対し、これに対する相当額の慰謝料の支払義務を負うべきところと、原告の賃料不払の経緯その他前記認定の諸般の事情を総合考慮すると、右慰謝料としては一〇〇万円が相当である。
六 以上によれば、原告の本訴請求は、被告に対し、不法行為による損害賠償請求として、六〇五万五八五〇円及びこれに対する不法行為の日の後である平成二年一月一日から支払済みまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払を求める限度において理由があるから、右の限度でこれを認容し、その余は理由がないからこれを棄却し、訴訟費用の負担につき民訴法八九条、九二条本文を、仮執行の宣言につき同法一九六条一項をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 篠原勝美 裁判官 鶴岡稔彦 裁判官 鈴木順子）
《当事者》
原 告 飯島和治
右訴訟代理人弁護士 林 信彦
被 告 甲野太郎